02/26/2026

Is het energielabel verplicht bij de notaris?

Je staat op het punt je woning te verkopen en je notaris vraagt naar een energielabel. Terecht, want zonder geldig energielabel mag je huis niet op Funda staan en kan de overdracht problemen opleveren. De notaris controleert namens de koper of alle verplichte documenten aanwezig zijn. Een energielabel is sinds 2015 verplicht bij verkoop van woningen, dus ook bij de notariële overdracht.

Belangrijkste inzichten uit deze blog

• Een energielabel is wettelijk verplicht bij woningverkoop en moet geregistreerd staan bij RVO
• De notaris controleert of het energielabel geldig en compleet is voordat de overdracht kan plaatsvinden
• Een ontbrekend of ongeldig energielabel kan de overdracht vertragen of zelfs doen mislukken
• Het energielabel moet maximaal 10 jaar oud zijn en gebaseerd zijn op de huidige staat van de woning
• Je kunt een energielabel nog regelen tijdens het verkoopproces, maar dit veroorzaakt vaak stress en tijddruk
• Een betrouwbaar energielabel voorkomt verrassingen bij de notaris en geeft zowel verkoper als koper zekerheid

Wat is de wettelijke verplichting?

Een energielabel is sinds 1 januari 2015 verplicht bij verkoop van woningen in Nederland. Deze verplichting geldt voor alle woningtypes: eengezinswoningen, appartementen, grachtenpanden en nieuwbouwwoningen. De Rijksoverheid stelde deze regel in om kopers inzicht te geven in de energieprestatie van een woning.

Het energielabel moet geregistreerd staan in de database van RVO (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland). Alleen een officieel, geregistreerd energielabel wordt geaccepteerd door makelaars, Funda en notarissen. Een label dat niet in het RVO-systeem staat, telt niet mee.

De notaris controleert bij elke overdracht of het energielabel aanwezig en geldig is. Dit gebeurt voorafgaand aan de overdracht, vaak al bij het opstellen van de koopovereenkomst. Een ontbrekend energielabel kan de verkoop vertragen of in het ergste geval doen mislukken.

“Ik zie regelmatig dat verkopers denken dat ze het energielabel nog wel even snel kunnen regelen. Maar als de notaris het document nodig heeft en het ontbreekt, ontstaat er tijddruk die niemand wil.”
Jorick Frigge, eigenaar Enerwise

Welke controles doet de notaris?

De notaris voert verschillende controles uit op het energielabel voordat de overdracht kan plaatsvinden. Deze controles zijn bedoeld om zowel koper als verkoper te beschermen tegen juridische problemen achteraf.

Eerst controleert de notaris of het energielabel geregistreerd staat bij RVO. Dit gebeurt via het unieke labelnummer dat op het document staat vermeld. Labels die niet in het systeem staan, worden niet geaccepteerd. Vervolgens bekijkt de notaris of het label nog geldig is. Een energielabel is maximaal 10 jaar geldig vanaf de datum van afgifte.

Ook controleert de notaris of het adres op het energielabel overeenkomt met het verkochte object. Bij appartementen wordt extra gelet op het juiste huisnummer en de toevoeging. Een klein verschil in adresgegevens kan al tot problemen leiden.

De notaris bekijkt tevens of het energielabel gebaseerd is op de huidige staat van de woning. Als er na afgifte van het label grote verbouwingen hebben plaatsgevonden (nieuwe cv-ketel, isolatie, zonnepanelen), dan kan een nieuw energielabel vereist zijn.

Kan een woning verkocht worden zonder energielabel?

Zonder geldig energielabel mag een woning niet worden geadverteerd op Funda en riskeer je als verkoper een bestuurlijke boete van de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). De notaris is wettelijk niet verplicht om de overdracht te weigeren, maar in de praktijk weigeren veel notarissen te passeren zonder energielabel vanwege hun zorgplicht. Het gevolg is hetzelfde: zonder label loopt je verkoop vast.

Er bestaan wel enkele uitzonderingsgevallen waarin geen energielabel verplicht is. Beschermde monumenten volgens de Erfgoedwet of een gemeentelijke of provinciale monumentenverordening zijn vrijgesteld van de energielabelverplichting. Let op: deze uitzondering vervalt per 29 mei 2026, waarna ook monumenten bij verkoop een energielabel nodig hebben. Andere uitzonderingen zijn vrijstaande gebouwen met een gebruiksoppervlakte kleiner dan 50 m², tijdelijke gebouwen die maximaal twee jaar worden gebruikt, en recreatiewoningen die minder dan vier maanden per jaar in gebruik zijn.

De energielabelplicht geldt bij elke verkoop, ongeacht de relatie tussen koper en verkoper. Ook bij verkoop aan familieleden is een geldig energielabel verplicht. Dit is in september 2024 bevestigd door de Rechtbank Midden-Nederland, die een boete oplegde aan ouders die hun woning zonder energielabel aan hun dochter verkochten.

Het energielabel moet bovendien van recente datum zijn. Een label dat ouder is dan 10 jaar, wordt niet meer geaccepteerd. Als je woning grote veranderingen heeft ondergaan sinds het laatste label (nieuwe verwarming, isolatie, zonnepanelen), dan kan een nieuw label nodig zijn, ook al is het oude label nog niet verlopen.

Krijg je een boete zonder energielabel?

De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) kan inderdaad boetes uitdelen voor het ontbreken van een energielabel bij woningverkoop. Voor particuliere verkopers bedraagt de boete maximaal € 515. Voor rechtspersonen kan dit oplopen tot € 1.030 per verkochte woning zonder geldig energielabel. De ILT controleert steekproefsgewijs via gegevens van het Kadaster en de RVO-database.

De boete wordt niet alleen aan verkopers uitgedeeld, maar ook aan makelaars die woningen adverteren zonder geldig energielabel. Daarom controleren makelaars tegenwoordig altijd of een energielabel aanwezig is voordat ze een woning op Funda zetten.

Voor verkopers is het financiële risico echter groter dan alleen een boete. Als een koop afspringt omdat het energielabel ontbreekt, kunnen er kosten ontstaan voor extra makelaarskosten, vertragingsrente en in het ergste geval zelfs schadevergoeding aan de koper.

De meeste notarissen en makelaars wijzen verkopers al in een vroeg stadium op de energielabelverplichting. Toch komt het voor dat verkopers dit vergeten of uitstellen, wat later tot problemen leidt bij de overdracht.

Wat gebeurt er bij een ongeldig energielabel?

Een ongeldig energielabel kan verschillende oorzaken hebben en leidt altijd tot vertragingen in het verkoopproces. De meest voorkomende reden is dat het label niet geregistreerd staat bij RVO, bijvoorbeeld omdat het door een niet-gecertificeerde partij is opgesteld.

Ook kan een energielabel ongeldig zijn, omdat het te oud is. Labels zijn maximaal 10 jaar geldig, maar deze termijn wordt strikt gehandhaafd. Een label dat één dag over de vervaltijd is, wordt niet geaccepteerd door de notaris.

Daarnaast wordt een energielabel ongeldig als de woning substantieel is veranderd na afgifte van het label. Dit geldt bijvoorbeeld bij het plaatsen van zonnepanelen, het vervangen van de cv-ketel door een warmtepomp, of het aanbrengen van extra isolatie. In deze gevallen moet een nieuw energielabel worden aangevraagd.

Bij een ongeldig energielabel heeft de verkoper verschillende opties. De snelste oplossing is het aanvragen van een nieuw, geldig energielabel. Dit kan vaak binnen een week geregeld worden, afhankelijk van de beschikbaarheid van een gecertificeerde EP-adviseur.

“Een ongeldig energielabel betekent meestal dat er snel een nieuw moet komen. Stress kun je voorkomen door het label al vroeg in het verkoopproces te laten controleren.”
Dian Manigoda, eigenaar Enerwise

Hoe voorkom je problemen bij de overdracht?

De beste manier om problemen te voorkomen is het energielabel al vroeg in het verkoopproces te regelen. Idealiter heb je een geldig energielabel voordat je een makelaar inschakelt. Dit voorkomt tijddruk en stress later in het traject.

Controleer altijd of je energielabel geregistreerd staat bij RVO. Dit kun je doen door het labelnummer op te zoeken in het RVO-register. Labels die daar niet instaan, zijn ongeldig en moeten opnieuw worden aangevraagd.

Let ook op de vervaldatum van je energielabel. Begin tijdig met het aanvragen van een nieuw label als het oude binnenkort verloopt. Dit voorkomt problemen tijdens langlopende verkooptrajecten.

Als je grote verbouwingen hebt uitgevoerd sinds het laatste energielabel, overweeg dan om een nieuw label aan te vragen. Dit kan je energieprestatie verbeteren en daarmee de verkoopwaarde van je woning verhogen.

Voor een zorgeloze verkoop kun je ook kiezen voor een dienstenbundel waarbij je meerdere documenten in één keer laat regelen. Zo heb je naast je energielabel ook direct een meetrapport voor Funda, wat veel makelaars ook vragen.

Praktische tips voor verkopers

Start met het controleren van je huidige energielabel. Kijk naar de vervaldatum en controleer of het adres exact overeenkomt met je huidige situatie. Kleine verschillen in schrijfwijze kunnen al problemen veroorzaken bij de notaris.

Plan de aanvraag van een nieuw energielabel ruim op tijd. Hoewel de meeste labels binnen een week kunnen worden opgeleverd, kunnen er vertragingen ontstaan door drukte bij EP-adviseurs of complexe woningsituaties.

Zorg dat je makelaar en notaris tijdig op de hoogte zijn van de status van je energielabel. Zo voorkom je verrassingen tijdens de overdracht.

Bewaar alle documenten rondom je energielabel zorgvuldig. Dit geldt zowel voor het label zelf als voor eventuele correspondentie met de EP-adviseur. Deze documenten kunnen later nodig zijn bij vragen van de notaris of koper.

Als je twijfelt over de geldigheid van je energielabel, schakel dan tijdig professionele hulp in. Een energielabelspecialist kan snel beoordelen of je huidige label voldoet en zo nodig een nieuw label regelen.

De rol van de makelaar

Veel makelaars controleren tegenwoordig standaard of een geldig energielabel aanwezig is voordat ze een woning in de verkoop nemen. Dit is in hun eigen belang, omdat zij ook beboet kunnen worden voor het adverteren van woningen zonder geldig energielabel.

Een goede makelaar zal je al in het eerste gesprek wijzen op de energielabelverplichting. 

Je label tijdig en correct laten registreren? Dat gaat het snelst als je het zelf regelt, zonder tussenstappen via je makelaar. Bij een directe aanvraag weet je zeker dat het label op tijd in het RVO-systeem.

De makelaar is uiteindelijk verantwoordelijk voor correcte informatie in de verkoopbrochure. Als het energielabel ontbreekt of onvolledig is, kan dit leiden tot problemen met potentiële kopers en uiteindelijk tot het afspringen van de verkoop.

Hulp nodig bij het regelen van je energielabel voor de woningverkoop? Bij Enerwise zorgen we ervoor dat je label tijdig en correct wordt geregistreerd bij RVO. Geen verrassingen bij de notaris, gewoon een zorgeloze overdracht.