03/28/2026

Verduurzamingsverplichtingen voor verhuurders in 2026

De wetgeving rondom verduurzaming verandert voortdurend, en als verhuurder moet u op de hoogte blijven van nieuwe verplichtingen die uw portefeuille raken. De Wet betaalbare huur heeft het speelveld al flink veranderd, en er komen meer wijzigingen aan. Wat betekent dit concreet voor u als vastgoedbelegger? In dit artikel zetten we alle belangrijke verduurzamingsverplichtingen voor verhuurders in 2026 op een rij, zodat u voorbereid bent en geen boetes of problemen riskeert.

 

Belangrijkste inzichten uit dit blog

• De label C-verplichting voor kantoren geldt al sinds 1 januari 2023, niet vanaf 2030
• Labels E, F en G leveren aftrekpunten op in de WWS-telling sinds de Wet betaalbare huur
• Zonder contractueel huurverhogingsbeding is huurverhoging in de vrije sector onmogelijk
• De liberalisatiegrens ligt op 187 punten; woningen met 187 punten of meer vallen in de vrije sector
• Maximale huurverhoging in 2026 varieert per segment: 4,1% sociaal, 6,1% middenhuur, 4,4% vrije sector

Energielabel verplichtingen in 2026

Voor verhuurders blijft een geldig energielabel de belangrijkste verduurzamingsverplichting. Bij elke nieuwe verhuring is een actueel energielabel verplicht, ongeacht of het een woning of kantoor betreft. Zonder label riskeert u een boete die kan oplopen tot enkele honderden euro’s als particulier of meer dan duizend euro als rechtspersoon (bron: ILT).

De label C-verplichting voor kantoorpanden boven 100 m² geldt al sinds 1 januari 2023 (bron: RVO). Dit is geen toekomstige verplichting, maar een bestaande regel die veel verhuurders over het hoofd zien. Kantoren met label D of lager mogen niet meer verhuurd worden. Een belangrijke wijziging ten opzichte van wat veel verhuurders denken.

Voor woningen bestaat nog geen label C-verplichting, maar de trend wijst deze richting op. Banken stellen al vaker label C als eis bij herfinanciering, waardoor dit indirect een verplichting wordt voor veel beleggers.

“Veel verhuurders denken dat het label C-verplichting voor kantoren pas in 2030 ingaat, maar dat geldt al sinds 2023. Wij zien nog altijd panden op de markt die niet voldoen.”
Diam Manigoda, eigenaar Enerwise

 

Wet betaalbare huur en nieuwe huurpuntenregels

De Wet betaalbare huur heeft per 1 juli 2024 ingrijpende wijzigingen aangebracht in het huurrecht. Voor verhuurders zijn er drie belangrijke segmenten ontstaan met elk eigen regels:

Het sociale segment omvat woningen tot en met 143 punten met een maximale huurprijs van 932,93 euro in 2026. Het middensegment beslaat woningen van 144 tot en met 186 punten met een huurprijs tussen 932,93 en 1.228,07 euro. De vrije sector begint vanaf 187 punten zonder maximale huurprijs (bron: Huurcommissie).

Een cruciale wijziging betreft energielabels E, F en G. Deze leveren nu aftrekpunten op in plaats van nul punten. Hoe slechter het label, hoe meer punten er worden afgetrokken (bron: Beleidsboek WWS). Een woning die voorheen net in de vrije sector viel, kan hierdoor onder de liberalisatiegrens zakken.

In de vrije sector geldt een nieuwe regel: huurverhoging is alleen mogelijk met een contractueel huurverhogingsbeding. Zonder dit beding is eenzijdige huurverhoging wettelijk onmogelijk en verklaart de Huurcommissie het verzoek niet-ontvankelijk.

 

Huurverhogingspercentages 2026

De maximale huurverhoging in 2026 verschilt per segment en wordt per segment anders berekend. Voor sociale huur geldt 4,1% (gebaseerd op het driejaarsgemiddelde van de inflatie plus 0,5 procentpunt). Voor middenhuur geldt 6,1% (gebaseerd op de CAO-loonontwikkeling plus 1 procentpunt). Voor de vrije sector geldt 4,4% (gebaseerd op het laagste van inflatie- of CAO-loonontwikkeling, plus 1 procentpunt). Deze percentages worden jaarlijks vastgesteld door de overheid (bron: Rijksoverheid).

Verhuurders in het middensegment kunnen dus de hoogste huurverhoging doorvoeren, wat dit segment financieel aantrekkelijker kan maken.

“De 144-186 puntenzone wordt steeds interessanter voor beleggers. Je mag meer verhogen dan in het sociale segment, maar hebt minder risico dan in de volledig vrije sector.”
Jorick Frigge, eigenaar Enerwise

 

MJOP integratie wordt belangrijker

Meerjarenonderhoudsplannen (MJOP) krijgen een prominentere rol in verduurzaming. Door energiebesparende maatregelen te combineren met regulier onderhoud bespaart u dubbele kosten en voorkomt u onnodige overlast voor huurders.

Stel, u plant dakvervanging in 2027. Dit is het ideale moment om tegelijk dakisolatie aan te brengen en eventueel zonnepanelen te installeren. De kostenbesparing ten opzichte van losse projecten kan aanzienlijk zijn. Een verduurzamingsadvies helpt u deze combinatiemogelijkheden te identificeren.

 

Wijzigingen voor huiseigenaren en verhuurders in 2026

Voor verhuurders brengt 2026 enkele belangrijke wijzigingen. De registratieplicht voor verhuurders wordt uitgebreid naar meer gemeenten. Amsterdam, Rotterdam en Den Haag hebben al een vergunningplicht voor particuliere verhuur, andere gemeenten volgen.

De anti-speculatiewet zorgt voor extra overdrachtsbelasting bij woningaankoop door beleggers in bepaalde gemeenten. Dit raakt vooral beleggers die hun portefeuille willen uitbreiden in gespannen woningmarkten.

Voor woningcorporaties gelden aangescherpte regels rond verkoop van sociale huurwoningen. Dit kan het aanbod in de koopsector beïnvloeden en indirect effect hebben op huurprijzen in de vrije sector.

 

Praktische gevolgen voor vastgoedbeleggers

De nieuwe regelgeving heeft directe financiële gevolgen voor vastgoedbeleggers. Woningen die voorheen net in de vrije sector vielen, kunnen door de aftrekpunten voor slechte energielabels terugvallen naar het middensegment. Dit beperkt de huurprijs en daarmee het rendement.

Een woning met 188 punten en een slecht energielabel kan door de aftrekpunten onder de 187-puntengrens zakken. Hierdoor valt het pand terug naar het middensegment met een gemaximeerde huurprijs in plaats van vrije huurprijzen.

Banken stellen steeds vaker label C als voorwaarde bij herfinanciering. Voor beleggers met een grote portefeuille kan dit betekenen dat herfinanciering van bepaalde panden problemen oplevert. Het is verstandig om tijdig een energielabel aan te vragen en te bekijken welke panden prioriteit hebben voor verduurzaming.

 

Compliance strategie voor uw portefeuille

Een effectieve compliance strategie begint met overzicht. Welke panden hebben welk label? Hoeveel WWS-punten heeft elk pand? Waar zitten de quick wins om punten te verhogen of labels te verbeteren?

Een multi-inspectie combineert energielabel, huurpuntentelling en meetrapport in een bezoek. Dit geeft u direct inzicht in de status van elk pand en welke maatregelen de meeste impact hebben. Geen drie aparte afspraken, geen weken wachten op resultaten.

Voor kantoorpanden is inventarisatie extra urgent vanwege de bestaande label C-verplichting. Panden die nu nog verhuurd zijn met een slecht label, kunnen bij de volgende mutatie niet meer op de markt komen zonder eerst te verduurzamen.

 

Kansen in de nieuwe regelgeving

Hoewel de nieuwe regelgeving uitdagingen brengt, ontstaan er ook kansen. Verhuurders die vooroplopen met verduurzaming kunnen hun concurrentiepositie versterken. Huurders zijn bereid meer te betalen voor energiezuinige woningen vanwege lagere energielasten.

Het middensegment (144 tot en met 186 punten) wordt steeds aantrekkelijker. U kunt hogere huurverhogingen doorvoeren dan in de sociale sector, maar hebt minder complexiteit dan in de vrije sector. Voor veel beleggers is dit het sweet spot gebied.

Subsidies maken verduurzaming financieel aantrekkelijker. De ISDE-subsidie voor warmtepompen, isolatiesubsidies van gemeenten en fiscale aftrekposten kunnen de terugverdientijd flink verkorten.

 

Wat betekent dit voor uw aanpak?

Start met een nulmeting van uw portefeuille. Welke panden hebben prioriteit voor verduurzaming? Waar zitten de biggest bang for buck maatregelen? Een huurpuntentelling laat zien hoeveel extra huur mogelijk is met kleine aanpassingen.

Integreer verduurzaming in uw onderhoudsplanning. Door maatregelen slim te combineren met regulier onderhoud haalt u meer rendement uit elke investering. Dit voorkomt ook dat u twee keer overlast veroorzaakt voor huurders.

Houd rekening met de nieuwe huurverhogingsregels. In de vrije sector heeft u alleen recht op huurverhoging als dit contractueel vastgelegd is. Zonder huurverhogingsbeding staat uw huur vast tot het einde van het contract.

Vraag een huurpuntentelling aan en krijg binnen enkele weken een volledig overzicht van waar uw portefeuille staat. Van inspectie tot rapport: alles wat u nodig heeft om 2026 compliant en rendabel door te komen.