03/23/2026

Kan een huis verkocht worden zonder definitief energielabel?

Je staat op het punt je woning te verkopen en je makelaar begint over een energielabel. Maar je hebt alleen een voorlopig label of misschien helemaal geen label. Mag je huis dan nog steeds verkocht worden? Het korte antwoord: nee, zonder definitief energielabel mag je woning niet op Funda of andere verkoopplatforms. Maar er zijn uitzonderingen en tijdelijke oplossingen die je uit de brand kunnen helpen.

Belangrijkste inzichten uit dit blog

• Een energielabel is verplicht bij verkoop sinds 2008. Sinds 2021 moet het label door een gecertificeerde adviseur worden opgesteld na een fysieke inspectie.
• Met alleen een voorlopig energielabel mag je huis niet adverteren op Funda
• Zonder energielabel riskeer je een boete van € 515 bij verkoop
• Voor beschermde monumenten en gebouwen zonder klimaatinstallatie gelden uitzonderingen op de labelplicht
• Je kunt tijdens de verkoopperiode alsnog een definitief label laten opstellen
• Een dienstenbundel energielabel plus meetrapport bespaart tijd en geld

Wat zegt de wet over energielabels bij verkoop?

Sinds 1 januari 2008 is een energielabel verplicht bij de verkoop van woningen. Sinds 1 januari 2021 wordt het energielabel bepaald op basis van een fysieke inspectie door een gecertificeerde EP-adviseur. De verplichting is vastgelegd in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en wordt gecontroleerd door de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). Het label moet definitief zijn en geregistreerd staan bij RVO (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland).

“Veel mensen denken dat ze wel even kunnen beginnen met adverteren en het label later kunnen regelen. Dat mag niet. Funda en andere platforms controleren dit actief,”

Jorick Frigge, eigenaar Enerwise.

Zonder geldig energielabel mag je woning niet worden geadverteerd op Funda of andere verkoopplatforms. Ook makelaars mogen de woning niet in de etalage zetten of actief aanbieden aan potentiële kopers.

Kan ik mijn huis verkopen met een voorlopig energielabel?

Nee, een voorlopig energielabel is niet voldoende voor verkoop. Alleen een definitief, door RVO geregistreerd energielabel voldoet aan de wettelijke eisen. Een voorlopig label krijg je tijdens de bouwfase of bij grote verbouwingen, maar dit is een tijdelijke oplossing.

Het verschil tussen voorlopig en definitief zit in de registratie. Een voorlopig label is gebaseerd op plannen en tekeningen, een definitief label op een daadwerkelijke inspectie van de afgebouwde woning. Voor de verkoop moet de woning dus volledig klaar zijn en geïnspecteerd door een gecertificeerde EP-adviseur.

Als je alleen een voorlopig label hebt, moet je alsnog een inspectie laten uitvoeren voor een definitief label. Dit kan meestal binnen een week geregeld worden.

Welke uitzonderingen bestaan er op de energielabelplicht?

Er zijn enkele specifieke situaties waarbij geen energielabel verplicht is bij verkoop:

Monumentale woningen: Rijksmonumenten en gemeentelijke of provinciale monumenten zijn tot 29 mei 2026 vrijgesteld. Vanaf die datum is het ook voor monumenten verplicht om een energielabel te hebben bij verkoop of verhuur.

Gebouwen zonder klimaatinstallatie: Gebouwen waarvoor geen energie wordt gebruikt om het binnenklimaat te regelen, zoals een trekkershut of gîte zonder verwarmings- of koelinstallatie, zijn vrijgesteld.

Tijdelijke gebouwen: Gebouwen die ten hoogste twee jaar in gebruik zijn, zoals bouwketen en noodlokalen, zijn vrijgesteld van de energielabelplicht.

Gebouwen bestemd voor sloop: Gebouwen die onteigend zijn en gesloopt zullen worden, zijn eveneens vrijgesteld.

Vakantiewoningen: Woningen die minder dan vier maanden per jaar gebruikt worden en een verwacht energieverbruik hebben van minder dan 25% van het verbruik bij permanent gebruik, vallen buiten de labelplicht.

Kleine gebouwen: Alleenstaande gebouwen en woningen met een gebruiksoppervlakte tot 50 m², zoals tiny houses of kleine woonwagens, zijn vrijgesteld.

Deze uitzonderingen zijn zeldzaam en moeten goed onderbouwd worden. In de praktijk hebben vrijwel alle te koop staande woningen een energielabel nodig.

Wat gebeurt er als ik geen energielabel heb bij verkoop?

Verkoop je woning zonder geldig energielabel, dan riskeer je een boete van € 515. Deze boete wordt opgelegd door de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) en moet betaald worden door de verkoper. Voor bedrijven geldt het dubbele bedrag.

Daarnaast kun je je woning niet legaal adverteren. Funda en andere platforms controleren of er een geldig energielabel is voordat ze een advertentie plaatsen. Zonder label wordt je advertentie geweigerd of weggehaald. In de advertentie moet bovendien de labelklasse (de letter) vermeld worden.

Ook makelaars mogen de woning niet actief aanbieden. Ze riskeren zelf ook een boete als ze een woning zonder energielabel in de markt zetten.

Het gevolg: je verkoopproces komt tot stilstand tot je alsnog een energielabel laat opstellen.

Hoe lang duurt het om een definitief energielabel te krijgen?

De doorlooptijd voor een energielabel verschilt per adviseur. Reken op enkele weken vanaf aanvraag tot registratie bij RVO. De inspectie zelf duurt bij Enerwise gemiddeld 30 minuten, afhankelijk van het woningtype en de beschikbare documentatie.

Het proces bestaat uit drie stappen:
De inspectie wordt ingepland na aanvraag. De EP-adviseur komt langs, meet en bekijkt je woning grondig. Hij controleert isolatie, verwarmingsinstallatie, glas en ventilatie.

Na de inspectie stelt de adviseur het rapport op en registreert het label bij RVO. Je ontvangt het definitieve energielabel per e-mail.

Voor spoedgevallen kan de inspectie soms sneller gepland worden, maar dit hangt af van de beschikbaarheid van de EP-adviseur.

Wat kost een energielabel en welke opties heb je?

De kosten voor een energielabel hangen af van het type woning en de complexiteit. Vraag vooraf een offerte aan zodat je weet waar je aan toe bent.

Voor verkoop op Funda heb je ook een meetrapport nodig. Dit rapport bevat de exacte oppervlakte van je woning volgens de NEN 2580-norm.

Slimmer is een dienstenbundel: energielabel plus meetrapport in één bezoek. Dit bespaart tijd en geld, omdat de adviseur maar één keer langs hoeft.

Bij een dienstenbundel krijg je bovendien vaak een korting en heb je alles wat je nodig hebt voor een vlotte verkoop: een definitief energielabel voor de wet en een meetrapport voor Funda.

Hoe voorkom je problemen met energielabels bij verkoop?

Plan je energielabel ruim op tijd. Regel het label voordat je de makelaar inschakelt en je woning fotografeert. Dan kun je direct adverteren zodra je besluit te verkopen.

Check of je huidige label nog geldig is. Een energielabel is 10 jaar geldig, maar als je grote verbouwingen hebt gedaan (nieuwe cv-ketel, zonnepanelen, isolatie), kan het lonen om een nieuw label te laten opstellen.

Bewaar al je documenten goed. Je hebt de bouwplannen, cv-ketelspecificaties en isolatiegegevens nodig voor de inspectie. Hoe completer je documentatie, hoe nauwkeuriger het label.

Overweeg een dienstenbundel als je toch meerdere rapporten nodig hebt. Voor Funda heb je vaak zowel een energielabel als een meetrapport nodig. In één keer regelen is efficiënter.

Kan een hoger energielabel mijn verkoopprijs verhogen?

Een hoog energielabel kan je verkoopprijs positief beïnvloeden, vooral in het huidige klimaat van hoge energieprijzen. Uit onderzoek blijkt dat woningen met een goed energielabel gemiddeld enkele procenten meer waard kunnen zijn dan vergelijkbare woningen met een laag label.

De reden is simpel: kopers rekenen steeds vaker door wat hun maandelijkse energiekosten worden. Een energiezuinige woning bespaart al snel honderden euro’s per jaar aan energiekosten.

Voor een labelverbetering zijn meestal wel investeringen nodig: isolatie, HR++-glas, een efficiënte cv-ketel of zonnepanelen. Of deze investeringen zich terugverdienen in een hogere verkoopprijs hangt af van je specifieke situatie.

Een verduurzamingsadvies kan uitrekenen welke maatregelen het meeste opleveren voor je woning. Vaak zijn kleine aanpassingen al voldoende om een label te verbeteren.

Energielabel aanvragen: waar moet je op letten?

Kies een gecertificeerde EP-adviseur. Controleer of de adviseur een geldig vakpaspoort CRT (Centraal Register Techniek) heeft en werkzaam is onder een BRL 9500-certificaat. Alleen gecertificeerde adviseurs mogen officiële energielabels opstellen.

Vraag naar ervaring met jouw type woning. Een adviseur die veel jaren ’30-woningen doet, weet beter hoe hij moet omgaan met spouwmuren en oude installaties dan iemand die vooral nieuwbouw doet.

Zorg dat alle documenten klaarliggen: bouwjaar, cv-ketelspecificaties, isolatiegegevens en eventuele verbouwingstekeningen. Hoe meer informatie de adviseur heeft, hoe nauwkeuriger het label.

Plan de inspectie op een moment dat je thuis bent. De adviseur heeft toegang nodig tot alle ruimtes, inclusief zolder, kelder en technische ruimtes. Ook moet hij de cv-ketel en warmwaterinstallatie kunnen inspecteren.

Bespreek vooraf of je ook andere diensten nodig hebt, zoals een meetrapport voor Funda. Een dienstenbundel is vaak voordeliger dan alles apart regelen.

Je woning verkopen zonder definitief energielabel is niet toegestaan en kan dure vertragingen opleveren. Plan het label daarom ruim op tijd en overweeg een dienstenbundel als je ook een meetrapport nodig hebt. Hulp nodig bij het regelen van je energielabel? Bekijk ons aanbod of neem contact op voor persoonlijk advies.