03/22/2026

Boete verkoop woning zonder energielabel: hoe hoog is deze?

Je staat op het punt je woning te verkopen en vraagt je af of je een boete krijgt zonder energielabel. Het korte antwoord: ja, dat kan. Sinds 2008 is een energielabel verplicht bij verkoop van woningen. Vanaf 2015 geldt deze plicht ook bij verhuur en is de handhaving verscherpt. Zonder energielabel mag je woning niet op platforms zoals Funda verschijnen en kunnen er boetes volgen. Maar hoe hoog zijn die boetes precies en hoe voorkom je ze?

Belangrijkste inzichten uit dit blog

• Je riskeert een boete van € 550 per woning als particulier, of € 1.100 als rechtspersoon, als je verkoopt zonder geldig energielabel (per 1 januari 2026)
• Zonder energielabel mag je woning niet geadverteerd worden op Funda
• Een energielabel aanvragen duurt gemiddeld 2 tot 3 weken
• Een koper kan het ontbreken van een energielabel als ontbindende voorwaarde opnemen in de koopovereenkomst
• Preventie is goedkoper dan de boete: een energielabel kost doorgaans minder dan de boete

Welke boete krijg je zonder energielabel bij verkoop?

De boete voor het verkopen van een woning zonder energielabel is een bestuurlijke boete, opgelegd door de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) op grond van de Woningwet. Voor particuliere verkopers bedraagt de boete € 550 per verkochte woning zonder geldig energielabel (per 1 januari 2026). Dit bedrag is gekoppeld aan de eerste boetecategorie van artikel 23, lid 4, van het Wetboek van Strafrecht.

Rechtspersonen, waaronder professionele verhuurders en projectontwikkelaars, betalen het dubbele: € 1.100 per woning zonder geldig energielabel. Bij meerdere woningen zonder label wordt de boete per woning opgelegd, waardoor het totaalbedrag snel kan oplopen.

„Ik zie regelmatig mensen schrikken van de mogelijke boetes. Het ironische is dat een energielabel minder kost dan de laagste boete en veel minder stress oplevert.”

Jorick Frigge, eigenaar Enerwise.

Wat gebeurt er als je verkoopt zonder energielabel?

Verkopen zonder energielabel brengt meerdere risico’s met zich mee. Het begint al bij de advertentie: zonder geldig energielabel mag je woning niet op Funda of andere verkoopplatforms. Dit beperkt je bereik aanzienlijk.

Tijdens het verkoopproces kunnen er complicaties ontstaan. Een koper kan het ontbreken van een geldig energielabel als ontbindende voorwaarde opnemen in de koopovereenkomst. Is dat het geval, dan kan de koper de koop ontbinden als het label ontbreekt.

De notaris controleert bij de overdracht of alle verplichte documenten aanwezig zijn. Een ontbrekend energielabel kan de overdracht vertragen of zelfs blokkeren. In sommige gevallen moet de verkoop worden uitgesteld tot het label er wel is.

De ILT controleert steekproefsgewijs op naleving van de energielabelverplichting, onder meer via een koppeling tussen de overdrachtsgegevens van het Kadaster en de database EP-Online.

Hoe voorkom je een boete bij woningverkoop?

Het voorkomen van een boete is simpel: zorg voor een geldig energielabel voordat je je woning te koop zet. Een energielabel is tien jaar geldig, dus controleer eerst of je er al een hebt. Je kunt dit checken via EP-Online, de officiele landelijke database van energielabels.

Als je geen geldig label hebt, vraag er dan tijdig een aan. Het proces duurt gemiddeld 2 tot 3 weken van aanvraag tot ontvangst van het definitieve label. Plan dit dus in voordat je de woning op de markt brengt.

Kies een erkende EP-adviseur voor de inspectie. Alleen door RVO gecertificeerde adviseurs mogen officiele energielabels afgeven. Het label wordt direct geregistreerd in de landelijke database en is meteen geldig.

Let op de geldigheid van je label. Is het label bijna verlopen of ouder dan tien jaar? Vraag dan tijdig een nieuw label aan. Een verlopen label wordt gelijkgesteld aan geen label.

Wat kost een energielabel versus een boete?

De kosten van een energielabel staan in geen verhouding tot de mogelijke boete. Een energielabel voor een gemiddelde eengezinswoning kost doorgaans minder dan de boete van € 550.

Bij Enerwise kun je verschillende diensten combineren in een bezoek, wat extra voordelig is. Heb je ook een meetrapport nodig voor Funda? Dan kun je dit samen met het energielabel laten doen. Dit scheelt tijd en geld.

Bedenk ook dat een energielabel niet alleen voor de verkoop nuttig is. Het geeft inzicht in de energieprestaties van je woning en mogelijke verbeteringen. Een hoger label kan de waarde van je woning verhogen.

De investering in een energielabel betaalt zich vaak terug door een snellere verkoop en minder gedoe tijdens het proces. Kopers waarderen transparantie over de energieprestaties.

Geldt de boete ook voor verhuur zonder energielabel?

Ja, de boete geldt ook bij verhuur zonder energielabel. Sinds 2015 is een energielabel verplicht bij verhuur van woningen. Bij verhuur handhaaft de ILT door middel van een last onder dwangsom: de verhuurder krijgt vier weken de tijd om alsnog een energielabel te laten registreren. Doet de verhuurder dit niet, dan volgt een dwangsom waarvan de hoogte per geval wordt bepaald.

Verhuurders moeten het energielabel opnemen in de huuradvertentie en ter beschikking stellen aan potentiele huurders. Ook tijdens de huurperiode moet het label beschikbaar blijven voor de huurder.

Hoe lang duurt het aanvragen van een energielabel?

Het aanvragen van een energielabel duurt gemiddeld 2 tot 3 weken van start tot finish. Deze tijd verdeelt zich over verschillende stappen in het proces.

Na je aanvraag plant de EP-adviseur binnen enkele dagen tot een week de inspectie in. De inspectie zelf duurt ongeveer een uur voor een gemiddelde eengezinswoning. Grotere of complexere woningen kunnen iets meer tijd vergen.

Na de inspectie heeft de adviseur enkele dagen tot een week nodig om het rapport op te stellen en het label te registreren bij RVO. Zodra het label is geregistreerd, ontvang je het definitieve document.

Wil je sneller? Dan kun je vragen naar spoedlevering, maar dit kost meestal extra. Plan je verkoop dus tijdig in en vraag het energielabel ruim voor de beoogde verkoopdatum aan.

Wat controleren inspecteurs bij energielabelcontroles?

De ILT voert steekproefsgewijs controles uit op naleving van de energielabelverplichting. Deze controles richten zich op verschillende aspecten van de regelgeving.

De ILT controleert via een koppeling tussen het Kadaster en EP-Online of woningen die zijn verkocht een geldig energielabel hadden op het moment van overdracht. Ze bekijken ook advertenties op platforms zoals Funda en controleren of het juiste label wordt vermeld.

Ook de geldigheid van labels wordt gecontroleerd. Is het label nog binnen de geldigheidstermijn van tien jaar? Is het afgegeven door een erkende EP-adviseur? Klopt de informatie op het label met de werkelijke situatie?

Bij een geconstateerde overtreding bij verkoop wordt direct een bestuurlijke boete opgelegd, omdat het ontbreken van het label onomkeerbare gevolgen heeft. Bij verhuur wordt eerst een last onder dwangsom opgelegd met een termijn van vier weken.

„De controles worden steeds vaker uitgevoerd. We zien dat steeds meer gemeenten hier actief op toezien. Preventie is echt de beste strategie.”

Dian Manigoda, eigenaar Enerwise.

Kun je een boete krijgen als koper?

Als koper loop je normaliter geen risico op een boete voor een ontbrekend energielabel. De verplichting ligt bij de verkoper of verhuurder. Toch is het verstandig als koper alert te zijn.

Controleer altijd of er een geldig energielabel beschikbaar is voordat je een bod uitbrengt. Een ontbrekend label kan wijzen op onzorgvuldigheid van de verkoper of andere verborgen gebreken.

Neem het energielabel op als ontbindende voorwaarde bij je bod. Specificeer dat er een geldig energielabel beschikbaar moet zijn bij de overdracht. Dit geeft je het recht om de koop te ontbinden als het label ontbreekt.

Zijn er uitzonderingen op de energielabelverplichting?

Er bestaan enkele uitzonderingen op de energielabelverplichting, maar deze zijn beperkt en specifiek. Monumentale panden zijn momenteel vrijgesteld, maar let op: vanaf 29 mei 2026 vervalt deze uitzondering en is ook voor monumenten een energielabel verplicht bij verkoop of verhuur.

Recreatiewoningen die minder dan vier maanden per jaar worden gebruikt en waarvan het verwachte energieverbruik minder dan 25% van permanent gebruik bedraagt, zijn vrijgesteld. Ook alleenstaande gebouwen met een gebruiksoppervlakte kleiner dan 50 m² (zoals tiny houses) en gebouwen die maximaal twee jaar tijdelijk in gebruik zijn (zoals bouwketen) vallen buiten de verplichting.

Voor de meeste particuliere verkoop- en verhuursituaties geldt geen uitzondering. Als eigenaar ben je verantwoordelijk voor een geldig energielabel bij transacties.

Hulp nodig bij het aanvragen van je energielabel? Bij Enerwise regel je het snel en zonder risico op boetes. Vraag direct je energielabel aan of bekijk onze dienstenbundel voor meerdere services in een bezoek. Zo voorkom je vervelende verrassingen en verloopt de verkoop soepel.