03/01/2026

Is een verhuurder wettelijk verplicht om woningen te verduurzamen?

Een groeiend aantal verhuurders vraagt zich af of ze wettelijk verplicht zijn om hun woningen te verduurzamen. De overheid heeft weliswaar verschillende verduurzamingsmaatregelen aangekondigd, maar een algemene renovatieplicht voor woningen bestaat momenteel niet. Wel gelden er specifieke verplichtingen die u als verhuurder moet kennen om compliance te waarborgen en uw rendement te beschermen.

Belangrijkste inzichten uit deze blog

• Een algemene renovatieplicht voor huurwoningen bestaat niet, maar specifieke eisen wel.
• Label C-verplichting geldt al sinds 2023 voor kantoren boven 100 m², niet voor woningen.
• EnergielabelsE, F en G leveren aftrekpunten op in het WWS.
• Proactieve verduurzaming verhoogt uw WWS-punten en daarmee de maximaal toegestane huurprijs.

Geen algemene renovatieplicht voor woningen

Anders dan bij kantoorpanden geldt er voor woningen geen wettelijke verplichting om te verduurzamen naar een minimaal energielabel. De label C-verplichting die veel verhuurders associëren met woningen, geldt uitsluitend voor kantoren boven 100 vierkante meter. Deze verplichting is al sinds 1 januari 2023 van kracht (bron: RVO).

Voor zelfstandige huurwoningen bestaan wel indirecte prikkels om te verduurzamen. Woningen met energielabel F of G leveren sinds de Wet betaalbare huur aftrekpunten op: label F betekent 9 aftrekpunten, label G zelfs 15 aftrekpunten voor niet-monumentale panden (bron: Beleidsboek WWS, Huurcommissie). Monumenten zijn van deze aftrek uitgezonderd en krijgen minimaal 0 punten. Deze aftrek raakt direct uw maximaal toegestane huurprijs.

“Veel verhuurders denken dat er een renovatieplicht aankomt voor woningen, maar dat klopt niet. Wat wel klopt: slecht presterende labels kosten u letterlijk geld via de huurpuntentelling.”
Dian Manigoda, eigenaar Enerwise

Specifieke verduurzamingsverplichtingen die wel gelden

Hoewel een algemene renovatieplicht ontbreekt, gelden er wel specifieke situaties waarin verhuurders verplicht zijn om energiebesparende voorzieningen aan te brengen of kosten te dragen.

Financiële druk via het WWS-puntensysteem

De belangrijkste indirecte verplichting om te verduurzamen komt voort uit het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Sinds de Wet betaalbare huur leveren slechte energielabels aftrekpunten op, waardoor de maximaal toegestane huurprijs daalt. Dit geldt voor het gereguleerde segment (woningen tot 187 WWS-punten).

Vooral voor woningen die dicht bij de liberalisatiegrens van 187 punten zitten, kunnen deze aftrekpunten het verschil maken tussen vrije sector en gereguleerde verhuur. Verduurzaming is daarmee geen wettelijke plicht, maar kan financieel noodzakelijk zijn om uw huurprijs op peil te houden.

Onderhoudsverplichting en verhuurderseisen

Als verhuurder bent u altijd verplicht om de woning in goede staat te verhuren en te onderhouden. Dit omvat elementaire voorzieningen zoals verwarming, warm water en voldoende isolatie voor bewoonbaarheid. Hoewel dit geen verduurzamingsplicht is, raken onderhoud en energieprestatie elkaar wel.

Bij ernstige gebreken aan isolatie, verwarming of ventilatie kan de huurder een huurverlaging eisen of zelfs ontbinding van het huurcontract. Een professionele inspectie voorkomt dat u verrast wordt door klachten over de energieprestatie.

Wanneer huurders recht hebben op herstel

Huurders kunnen in specifieke situaties herstel of verbetering eisen van de verhuurder. Dit recht ontstaat niet zomaar, maar hangt af van concrete omstandigheden en de staat van het pand.

Gebreken die de bewoonbaarheid aantasten

Huurders hebben recht op herstel van gebreken die de normale bewoning belemmeren. Dit omvat ernstige problemen met isolatie, verwarming of ventilatie die leiden tot vochtproblemen, tocht of onvoldoende warmte. De huurder moet deze gebreken aantonen en de verhuurder in gebreke stellen.

Belangrijk: dit betreft herstel van bestaande voorzieningen, geen upgrade naar moderne energiestandaarden. U bent niet verplicht om van label E naar label A te gaan, maar wel om ervoor te zorgen dat de verwarming werkt en het pand droog en bewoonbaar is.

Huurcommissie als hefboom

Huurders in het gereguleerde segment kunnen de Huurcommissie inschakelen om een huurverlaging te verzoeken wanneer sprake is van ernstige gebreken. Daarnaast leidt een slecht energielabel tot aftrekpunten in het WWS, waardoor de maximaal toegestane huurprijs lager uitvalt. Verhuurders die vooraf verduurzamen, behouden de controle over timing en kosten.

“Wat we in de praktijk zien: huurders die via de Huurcommissie een huurverlaging aanvragen vanwege gebreken. Verhuurders die proactief verduurzamen, voorkomen dit en behouden de regie.”
Jorick Frigge, eigenaar Enerwise

Impact van energielabels op uw huurpunten

De relatie tussen energielabel en maximale huurprijs is directer geworden sinds de Wet betaalbare huur. Labels E, F en G leveren niet alleen geen punten op, maar zorgen voor aftrekpunten in de WWS-puntentelling (voor niet-monumentale panden; monumenten krijgen minimaal 0 punten).

Aftrekpunten voor slechte labels

Label E kost u 4 punten, label F 9 punten en label G 15 punten (voor niet-monumenten). Het exacte effect op uw huurinkomsten hangt af van de puntprijs en de overige kenmerken van het pand.

Daartegenover levert een goed energielabel extra punten op via rubriek 4 van het WWS. Hoe beter het label, hoe meer punten: labels voor woningen lopen op van A tot en met A++++, die elk meer punten opleveren. Een labelverbetering van E naar C kan daarom substantieel effect hebben op uw maximaal toegestane huurprijs.

Strategische verduurzaming voor meer rendement

In plaats van wachten op verplichtingen kunt u verduurzaming inzetten als rendementsstrategie. Door slim te verduurzamen verhoogt u het energielabel en daarmee uw WWS-punten. Dit kan ook bijdragen aan een hogere WOZ-waarde, al hangt dat af van de lokale marktomstandigheden.

Een verduurzamingsadvies brengt in kaart welke maatregelen in uw situatie de beste verhouding hebben tussen kosten en extra huurpunten. Vaak zitten de quick wins in relatief eenvoudige aanpassingen die wel degelijk effect hebben op het energielabel.

Proactief verduurzamen als concurrentievoordeel

Verhuurders die proactief verduurzamen, behouden de regie over timing, kosten en kwaliteit van maatregelen. Bovendien anticiperen zij op mogelijke toekomstige regelgeving en maken zij de portefeuille toekomstbestendig.

Voordelen van vooruitlopen op regelgeving

Door nu te verduurzamen voorkomt u deadline-stress als er in de toekomst wel verplichtingen komen. Daarnaast profiteert u van huidige subsidieregelingen zoals de SVOH en heeft u de keuze uit aannemers en leveranciers zonder het tijdsdruk-effect op de prijzen.

Een hoger energielabel maakt uw pand ook aantrekkelijker voor huurders en kan leiden tot snellere verhuur bij mutatie. Kandidaat-huurders kijken steeds bewuster naar energielasten, vooral in het huidige economische klimaat.

Integratie met onderhoudsplanning

De slimste verduurzamingsaanpak combineert energiemaatregelen met regulier onderhoud. Als u toch het dak repareert, kunt u gelijk isoleren. Bij vervanging van de cv-ketel kunt u overwegen om te upgraden naar een hybride warmtepomp of zelfs een volledige warmtepomp.

Deze gecombineerde aanpak bespaart u dubbele kosten voor steigers, aannemers en overlast voor huurders. Een verduurzamingsadvies en energielabel in een bezoek geven u het volledige beeld voor strategische planning.

Bent u benieuwd welke verduurzamingsmaatregelen het meeste rendement opleveren voor uw portefeuille? Een multi-inspectie combineert energielabel, huurpuntentelling en meetrapport in een bezoek. Zo krijgt u direct inzicht in kansen en prioriteiten per pand.